Nekilnojamo turto saulėlydis

04/30/09 12:33

Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, Lietuvoje vis dar yra didžiausios nekilnojamojo turto kainos Baltijos šalyse. Kovo mėnesio kainomis senos statybos butai Vilniuje vidutiniškai buvo pardavinėjami (arba tiksliau sakant: bandomi parduoti) po 2800-6000 Lt už kvadratą. Tuo tarpu Rygoje senos statybos butų kainos svyravo nuo 2000 iki 5200 Lt už kvadratą, Taline – nuo 2000 iki 9200 Lt. Tai reiškia, kad Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavėjų lūkesčiai yra gerokai optimistiškesni nei Latvijoje ar Estijoje. Tik nesuprantu iš kur tas optimizmas? Spėju, kad jis vis dar blės, o kainos koreguosis žemyn.

„Ober-Haus“ Vilniaus skyrius paskelbė studiją dėl komercinių patalpų rinkos. Trumpai tariant šioje rinkoje sprendžiasi išlikimo klausymai. Ar bankrotų giltinė įsisuks čia matysim. Štai ką rašo „Ober-Haus“:

Pirmasis 2009-ųjų metų ketvirtis buvo vienas prasčiausių Lietuvos komercinių patalpų rinkoje per paskutiniuosius 10 metų. Net 1999-2002 metais vykusio Rusijos krizės iššaukto nekilnojamojo turto rinkos nuopuolio metu tokių staigių kainų pokyčių nebuvo fiksuota.

Šiuo metu didžiausių problemų patiria modernių biuro patalpų rinka, kurioje nuomojamų plotų pasiūla itin didelė, o paklausa šioms patalpoms kasdien vis mažėja – dauguma įmonių šiuo metu galvoja ne apie plėtrą, o apie darbuotojų skaičiaus ir biuro patalpų nuomojamų plotų mažinimą. Itin sudėtinga situacija ir neguodžiančios perspektyvos įžvelgiamos Vilniaus modernių biurų rinkoje, kur per pastaruosius 2007 ir 2008 metus modernių biurų patalpų pasiūla išaugo net 65% (nuo 219,000 m2 iki 360,000 m2), ir dar mažiausiai 80,000 m2 ploto turėtų būti pastatyta iki 2009 metų pabaigos. Tad Vilniuje šiuo metu klostosi turto savininkams nepavydėtina situacija – rekordiškai aukšta pasiūla susidūrė ne su anksčiau planuota augančia paklausa, bet atvirkščiai – su šalies ekonominiu nuosmukiu ir su biuro nuomininkų noru mažintis nuomojamų patalpų plotus. Su panašiomis problemomis susiduria ir Klaipėdos bei Kauno pastatų savininkai, nors šiuose miestuose biuro patalpų pasiūla yra 5-9 kartus mažesnė nei šalies sostinėje. Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje modernių biurų (A ir B klasės) nuomos kainos vien per 2009 m. I ketvirtį vidutiniškai sumažėjo 20-25%. 2009 m. kovo mėnesio pabaigoje Vilniuje A ir B klasės biurų nuoma sudarė 26-52 Lt/m2, Kaune16-45 Lt/m2 ir Klaipėdoje20-40 Lt/m2.

Tačiau net ir sparčiai mažinamos biurų nuomos kainos negerina pastatų užimtumo rodiklių, kurie ir toliau sparčiai prastėja. Per 2009 m. I ketvirtį Vilniuje modernių biuro patalpų vakansijos lygis išaugo nuo 10% iki 14,8%, Kaune nuo 9,2% iki 10,9% ir Klaipėdoje nuo 6,8% iki 13,6%. Todėl 2009 m. kovo mėnesio pabaigoje Kaune buvo apie 7,700 kv.m, Klaipėdoje apie 5,900 kv.m, o Vilniuje net virš 55,000 kv.m laisvų biuro patalpų jau pastatytuose ir veikiančiuose biurų pastatuose. Esant tokiai situacijai vargu ar galima tikėtis sėkmingos didžiosios daugumos šiuo metu statomų projektų pabaigos. Todėl labai tikėtina, kad šiemet bus baigti statyti tik tie projektai, kurie yra arti statybų pabaigos, o nesenai pradėtų ar dar tik įpusėjusių projektų likimas yra labai miglotas.

Prekybos patalpų rinkoje labiausiai sumažėjo patalpų, esančių pagrindinėse prekybinėse miestų gatvėse, kainos. Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir Panevėžyje tokių patalpų nuomos kainos per 2009 m. I ketvirtį vidutiniškai sumažėjo 15-20%, o Šiauliuose – net apie 30%.

Atsižvelgiant į tai, kad Šiauliuose prekybos centrų ploto pasiūla po Akropolio atidarymo išaugo net 39%, toks nuomos kainų pokytis buvo jau iš anksto prognozuojamas. Šiandien tūkstančiui šiauliečių tenka 954 kv.m prekybos centruose esančio prekybinio ploto.

Nors prekybos centrai laimi konkurencijoje su prekybinėmis miestų gatvėmis, tačiau ir prekybos centrų valdytojai priversti mažinti nuomos kainas ar koreguoti nuomos sutarčių sąlygas nuomininkų naudai. Sparčiai mažėjančios prekybos apimtys (Lietuvos Statistikos departamento duomenimis 2009 m. sausio-vasario mėn., palyginti su 2008 m. atitinkamu laikotarpiu, mažmeninės prekybos įmonių apyvarta sumažėjo 29,8%) verčia patalpų nuomininkus itin aktyviai derėtis su patalpų valdytojais dėl geresnių nuomos sąlygų ar kainų. Nors didžioji dalis Lietuvos prekybos centrų yra visiškai išnuomoti, tačiau savininkai nenorėdami matyti savo projektuose tuščių vitrinų turi susitaikyti su šių dienų realijomis ir atsižvelgti į nuomininko pageidavimus. Tikėtina, kad artimiausioje ateityje dialogas tarp nuomininko ir nuomotojo taps dar aštresnis ir sudėtingesnis.

Stebėdami sparčiai prastėjančią situaciją Lietuvos biurų, prekybos, sandėliavimo ar viešbučių rinkose, stambūs investuotojai šiuo metu nesiima jokių aktyvių veiksmų. Nors pelningumo rodikliai per paskutinius 15 mėnesių pakilo mažiausiai 2,5-4% (šiuo metų investuotojus dominantis teorinis projektų pelningumas (yield) Lietuvos didmiesčiuose prasideda nuo 8% (lyginant su 6% 2007 metų pabaigoje) ir mažiau patraukliems objektams siekia 10%-15%, net ir šie pokyčiai nevilioja potencialių pirkėjų, kurie gerai supranta, kad daugumoje siūlomų projektų nuomos sutartys yra pasirašytos kainų piko metu ir net gerai parengtos sutartys negarantuoja jose numatytų pajamų, atsižvelgiant į sunkią ekonominę situaciją šalyje ir prieštaringas jos vystymosi prognozes. Todėl labiausiai tikėtina, kad artimiausiu metu potencialūs investuotojai tik stebės mūsų rinką ir bent jau palauks stabilumo ženklų – tiek šalies ekonomikoje, tiek ir atskirų turto segmentų kainose.

Ką čia ir bepridursi…

  • Twitter
  • Facebook
  • MySpace
  • Digg
  • del.icio.us
  • Technorati
  • LinkedIn

Raktažodžiai:

Palikite komentarą

Raseinių krašto naujienos